Управление приоритетами

26 апреля 2019 г.

Единого стандарта управления коттеджными поселками сейчас нет. Каждый управляющий ищет наименее затратные для себя и жителей способы.

Наиболее эффективными в эксплуатации поселковой инфраструктуры на данный момент показали себя управляющие компании от девелоперов: жители поселков высокого класса предпочитают, чтобы все работало без их участия.

В ответ на этот запрос управляющие компании оптимизируют коммуникацию с жителями, используя технические средства. Решение большинства вопросов переносят в онлайн, без очных соб­раний. Но управление и обслуживание поселков остается сложной сферой дея­тельности, в частности из-за различающихся требований жителей.

Девелоперы отмечают, что для успешного управления важно прежде всего на стадии проектирования поселка как жизнеспособной единицы предусмотреть механизмы обеспечения безопасности инженерных сетей и дорожного движения, эксплуатации общей инфраструктуры отдыха (парков, водоемов, спортивных площадок). Ну а при покупке дома заключить с будущим жителем договор о регламенте проживания в коттеджном поселке.

Проектная предусмотрительность

Будущая модель жизни сообщества закладывается на стадии проектирования. Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, делит комплекс задач управления на четыре сектора: управление инженерными сетями, улично-дорожной сетью, территориями и общественными пространствами и объектами жилого и коммерческого фонда.

«В городе-курорте Gatchina Gardens все составляющие многоступенчатой централизованной системы управления были заложены еще на этапе проектирования. Для системы коммунального комплекса, инженерных сетей предусмотрен вывод аналитической и оперативной информации в центр управления городом. Улично-дорожная сеть абсолютно безопасная: на пересечении маршрутов машин и пешеходов сделаны тоннели. Для общественных пространств предусмотрен Wi-Fi, в системе водоемов контролируется уровень и состав воды. В жилом фонде заложены системы «умный дом» и «умная квартира», — рассказывает Наталья Осетрова.

 

 

Управляющие коттеджными поселками говорят, что логично передавать сети на баланс энергоснабжающим организациям. Однако это не всегда возможно. Как объясняет Сергей Феденко, руководитель компании «СТИНКОМ», в удаленных от Петербурга поселках монополисты иногда отказываются брать электросети на баланс, и тогда управляющая компания получает необходимые допуски и самостоятельно обслуживает сети на территории.

Для сетей на индивидуальных участках и в доме, кроме вывода данных с датчиков на центральный пульт, необходимо также спроектировать автономный доступ в техпомещение, отмечает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории». Тогда перезапуск или устранение сбоя осуществляются оперативно.

В большинстве коттеджных поселков классов «бизнес» и «премиум» безопасность на дорогах обеспечивается за счет нескольких составляющих: ограничения скорости, конфигурации проездов, ширины дорожного полотна и тротуаров (это заложено в планировке) и дополнительно — системы распознавания номеров. Или по старинке: укладкой лежачих полицейских.

Вопросы обустройства общественных территорий к моменту сдачи поселка не всегда решены окончательно: у жителей и после заселения возникают идеи и пожелания по развитию. Противоречия взглядов на развитие общей территории — это одна из трех проблем, с которыми сталкиваются управляющие компании в обжитых поселках. Дмитрий Майоров называет и две другие: распределение расходов и неплательщики.

Практика применения

Согласно закону возможно прямое управление, демократическая процедура принятия решений по каждому вопросу, объясняет Дмитрий Майоров. На практике такое не встречается. Второй вариант — товарищество собственников недвижимости (ТСН) с избираемым правлением. Тут приходится заключать много прямых договоров. При этом возникают ситуации, когда правление не выражает мнение большинства собственников, а в одном СНТ или поселке может быть несколько ТСН, и у каждого свое правление... Поэтому управляющая компания, действующая по одному коллективному договору, для жителей предпочтительнее, — заключает гендиректор «Русь: НТ».

 

 

В поселках класса «бизнес» и выше жители не заинтересованы в контроле каждого шага и участии в каждом решении, их волнует качество услуг, поэтому они готовы делегировать полномочия профессионалам. И если УК обеспечивает требуемое качество и состав услуг, конфликтов не возникает. Здесь руководители девелоперских компаний единодушны и прогнозируют приоритет этой формы управления в ближайшие годы.

Однако приводят примеры, когда среди жителей находится инициативный и грамотный управляющий. Но при этом эксперты уверены, что собственникам лучше иметь дело с УК, созданной застройщиком. Такая компания заинтересована в поддержании репутации застройщика, может воспользоваться его финансовым плечом, техникой и специалистами. В управлении поселком «Гармония», например, задействованы 12 человек и три единицы дорожной техники, говорит Сергей Феденко.

В принципе, те же преимущества у сторонней, но крупной компании, управляющей пулом поселков, но таких на рынке единицы, а брать в управление удаленные друг от друга
поселки компании не стремятся, поясняет руководитель ГК «СТИНКОМ».

Вопрос распределения расходов на общие нужды — поровну со всех домовладений или пропорционально площади участка — чаще всего решается по принципу «один участок, один голос, одна доля в расходах». Дмитрий Майоров считает, что это лучше прописать заранее, чтобы не увязнуть в спорах. Еще один камень преткновения — целевые взносы. От единогласного решения, например, обновить оборудование на детской площадке, до перечисления денег всеми жителями проходит слишком много времени. Поэтому разумнее заложить в ежемесячный платеж небольшой взнос в фонд развития поселка.

Цели и средства

Давно замечено: лучше других обслуживаются поселки, в которых живет владелец или руководитель компании-застройщика. У жителей всегда есть возможность пообщаться с ним напрямую. Однако управляющие поселками компании переносят общение в онлайн, широко применяют для коммуникации с жителями современные, интеллектуальные техсредства. Специальный сайт, отдельный раздел для публикации данных о расходах на общие нужды, личный кабинет для собственников, куда приходят счета (с возможность их оплаты), формы обратной связи для проведения опросов или голосований — все это способствует прозрачности принятия решений, персонализации общения и четкости предоставления услуг. Таких как оформление пропусков для гостей, вызов дежурного инженера или напоминание о сроке техобслуживания домового оборудования, заказанном сервисе и т. п.

Объем дополнительных услуг в поселках высокого класса увеличивается. Возможно техобслуживание отопительных котлов и другого оборудования, мелкий ремонт, работы в саду, очистка от снега крыши или дорожек на участке. Интеллектуальные системы помогают соблюдать сроки, контролировать качество. В результате, по мнению Натальи Осетровой, одна из самых сложных отраслей экономики — жилищно-коммунальное хозяйство становится для пользователя прозрачнее и понятнее.

 

 

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens

Управление городом-курортом Gatchina Gardens — это многоступенчатая централизованная система полного цикла: от «умной квартиры» до «умного города», — заложенная на этапе проектирования. Она разделена на четыре основных направления. Первое — это управление системой коммунального комплекса, инженерными сетями с выводом аналитической и оперативной информации в центр управления городом. Второе — это управление улично-дорожной сетью, движением, «умными светофорами» и освещением, безопасностью.
Третье напрвление — это система управления территориями, ландшафтными парками, системой водоемов, велодорожками, общественными пространствами, начиная с Wi-Fi в парках, сервисов аренды велосипедов и заканчивая безопасностью. «Умные» технологии позволяют планировать те или иные массовые мероприятия и для каждого события выставлять требуемые параметры.
Четвертый уровень — управление объектами жилого, коммерческого, социального фонда недвижимости (системы «умный дом»).
Проблемы могут быть связаны с качеством услуги, низким уровнем сервиса и отсутствием четких стандартов. Имущественные споры по сетям, дорогам, парковым и рекреационным территориям — результат отсутствия долгосрочного планирования и системного подхода. Например, у нас в поселке вся инфраструктура находится в собственности, входит в систему управления и финансирования, созданы индивидуальные экономические модели.
Интеллектуальные системы дают возможность конт­ролировать большинство процессов в жилой среде, позволяют экономить за счет снижения энергопот­ребления, контролировать качество предоставляемых коммунальных услуг.
Для полноценного внедрения интеллектуальных систем, безусловно, придется менять законодательство. Нормативная база не всегда успевает за развитием технологий. Регулирование потребуется в части обращения с информацией и ее безопасности.

 

 

Майоров Дмитрий
генеральный директор «Русь: Новые Территории»

Жители поселков класса «бизнес» и выше не заинтересованы в контроле каждого шага управляющей компании и участии во всех решениях, их волнует качество услуг, поэтому они готовы делегировать полномочия профессионалам. И, пока все работает, конфликтов не возникает.
По опыту с «Особым статусом» и «Янино-1» могу сказать, что в управлении поселком приходится искать свои решения. Коммуникация с жителями намного эффективнее в электронной форме. Формализация общения обеспечивает точность выполнения заявок, исключает споры и минимизирует эмоции. Мы запустили мобильное приложение, которым жители «Особого статуса» пользуются для подачи заявок, отчетов бухгалтерии, напоминания о заказанных услугах. Для опросов (например, о дате и времени плановых работ в поселке) мы выработали форму закрытого вопроса: «Кто против?». Это эффективнее, чем спрашивать: «Когда вам удобно?»
Опыт также убедил, что достичь единогласия жителей по вопросам развития территории невозможно. Поэтому собирать целевые взносы не стоит, лучше включать небольшой платеж в ежемесячную квитанцию, сформировать фонд развития поселка.

Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери»

В коттеджном поселке «Ламбери» работает созданная застройщиком управляющая компания, что очень важно на этапе запуска поселка, когда идет приемка домов у строителей, устранение недостатков, подготовка дома к передаче домовладельцу.
Никаких проблем с жителями у нас не возникало. Перед продажей дома мы подписываем с каждым клиентом документы, в том числе свод правил проживания в поселке. Я считаю, что это очень важно. Наши клиенты должны быть уверены, что все вопросы решаются через управляющую компанию, которая защищает интересы всех домовладельцев.
Коммуникация с жителями необходима. Мы готовим к запуску систему, это будет закрытый портал на сайте с разделами, предназначенными для жителей поселка. Система позволяет проводить собрания жильцов в онлайн-режиме, что очень удобно для оперативного решения любых вопросов. Также предусмотрена оплата коммунальных услуг: все счета приходят в личный кабинет жителя и там же оплачиваются. Будет и возможность дополнительных услуг, например заказа дополнительных работ по сантехнике, электрике, стрижке газонов. Набор услуг, которые можно заказать в управляющей компании, мы формируем по результатам опроса жителей. Востребованы работы по саду, ремонтные работы по дому. Возможно, организуем доставку продуктов и белья из прачечной.

 

 

Сергей Феденко, руководитель группы компаний «СТИНКОМ»

В управлении поселком с собственными сетями наиболее эффективна управляющая компания от девелопера, заинтересованного в поддержании репутации своего проекта. Пригласить стороннего оператора не получится — ни одна управляющая компания не возьмется управлять поселками, удаленными друг от друга. Содержать парк техники в каждом дорого, экономически это оправданно только в крупных поселках, а перебрасывать технику с объекта на объект в снегопады порой просто нет времени. Поэтому ресурсы девелопера, учредившего УК, серьезное подспорье в этом нелегком деле. В том числе и при ведении судебных тяжб о взыскании задолженностей — этим также приходится заниматься управляющим.
Сети в поселке «Гармония» находятся в нашем ведении, но, кроме обслуживания сетей, управляющая компания берет на себя срочный ремонт и плановое обслуживание домового оборудования по запросам жителей. Для коммуникации с собственниками по рутинным вопросам (квитанции, платежи) используются личные кабинеты на сайте, в ближайшее время через него подключим систему оплаты.
Кроме того, я открыт для личного общения со всеми жителями. Мы часто встречаемся в парке «Гармонии», обсуждаем, как дальше благоустраивать 11,5 га общественной территории. Летом у нас по плану отсыпка отсевом дорожек в парке, установка скамеек, монтаж видеокамер на причале для лодок.

 

 

Загородное обозрение

Автор: Анна Александрова

Статья из журнала "Загородное обозрение" №5 Май 2019